rss

Onderhoud en Herstellingen

Wie moet de huurwoning onderhouden, de huurder of de verhuurder?

De huurder moet het pand bewonen als een ‘goede huisvader’. Dit betekent dat de woning moet verwarmd, verlucht en onderhouden worden alsof het zijn eigen woning is.

Onder algemeen onderhoud - en dus voor de huurder - valt onder andere het beschermen van leidingen tegen vorst, het jaarlijks onderhoud van de centrale verwarmingsinstallatie op stookolie of vaste brandstof, het tweejaarlijkse onderhoud van gasgeiser of gasinstallatie, … Dit gebeurt best door een erkend vakman die meteen een geldig attest aflevert.

Daarnaast moet de huurder zorgen voor de zogenaamde ‘huurherstellingen’. Dat zijn de minder grote, vaak voorkomende herstellingen die verbonden zijn aan het gebruik van de woning en die niet te wijten zijn aan overmacht, slijtage of ouderdom. Voorbeelden zijn het vervangen van een schakelaar, een zekering of de dichting van een lekkende kraan.

Vergeet niet dat de huurder verplicht is om eventuele gebreken die de eigenaar moet herstellen onmiddellijk te melden aan de eigenaar. Je kan dit eerst met een telefoontje doen maar zeg er dan meteen bij dat je het gebrek ook nog met een aangetekende brief zal melden. Zo heb je een bewijs dat je het gebrek tijdig gemeld hebt. Dat is zeker belangrijk als het gebrek ernstige gevolgen kan hebben.

De verhuurder moet ervoor zorgen dat de woning in goede staat van onderhoud is als de huurder er zijn intrek in neemt. De woning moet voldoen aan de normen van de Vlaamse wooncode en de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Gedurende de volledige duur van de overeenkomst moet hij ook alle nodige herstellingen uitvoeren om deze goede staat te behouden. Hij moet zorgen voor alle grote herstellingen, grote onderhoudswerken, herstellingen die nodig zijn door overmacht, ouderdom en normale slijtage.

In de Woninghuurwet zijn een aantal regels vastgelegd over wie wat moet herstellen. Voor huurcontracten afgesloten vóór 18 mei 2007 gelden de bepalingen in het huurcontract.

Voor huurcontracten afgesloten vanaf 18 mei 2007 geldt dat

  • de huurder instaat voor het onderhoud en kleine herstellingen. Bijvoorbeeld onderhoud van centrale verwarmingsketel, reinigen van bereikbare dakgoten, lekkende kraan herstellen en onderhoud tuin.
  • de verhuurder instaat voor grote herstellingswerken en herstellingen ten gevolge van ouderdom of slijtage. Bijvoorbeeld vervangen van een verwarmingsketel, onderhoud en vervanging deurbel.

Voor het merendeel van de herstellingen die betrekking hebben op een verbetering van de woning, heeft de verhuurder de toestemming van de huurder nodig. De huurder is verplicht dringende herstellingen te ondergaan zoals: gebroken waterleidingen, vervangen van dakpannen veroorzaakt door noodweer. Loutere 'verfraaiingswerken', zoals het vervangen van een nieuwe keuken of badkamer zonder dat dit nodig is, zijn geen dringende herstellingen.

Wie moet wat herstellen, de huurder of de verhuurder?

Onderstaande kader geeft een beknopt overzicht voor huurcontracten afgesloten na 18 mei 2007. Dit is slechts een samenvatting, de praktijk is vaak ingewikkelder.

Onderdeel

te herstellen door de huurder

te herstellen door de verhuurder

Bepleistering

Kleine stukjes bijplamuren (tot op 1 meter)

Grote stukken vernieuwen

Dak

Voorkomen dat dakgoten verstoppen

Herstellen of vervangen

Elektriciteit

Onderhoud zekeringen, schakelaars en stopcontacten

Defecten herstellen

Liften, gemeenschappelijke delen

Onderhoud

Herstellingen

Plafonds

Proper houden, eventueel afwassen bij verhuis

Herstellen bij gebreken

Ramen en deuren

Onderhoud sloten, scharnieren, rolluiken, ...

Schilderwerk en vervangen bij slijtage

Riolering en aflopen

Reinigen van dakgoten en afvoerleidingen, verstoppingen voorkomen

Vervangen en herstellen bij slijtage

Sanitair (toilet, lavabo, bad of douche)

Onderhoud

Vervangen en herstellen bij slijtage

Schoorsteen

Jaarlijks onderhoud

Schoorsteenkanaal herstellen

Tuin

Onderhouden en snoeien. Geen bomen of planten uitdoen. De vruchten zijn voor huurder

Grove schade aan tuinafsluiting of haag herstellen of vervangen

Verwarming (C.V. en andere)

Reiniging en onderhoud C.V.-ketel of kachel

Vervangen of herstellen bij slijtage ketel/kachel of onderdelen ervan

Waterleidingen

Onderhoud en vorstvrij houden van leidingen en waterverwarmer

Vervangen en herstellen bij slijtage

Onderhoud van de centrale verwarming

Elke cv-ketel op stookolie met een vermogen vanaf 20 kW moet jaarlijks onderhouden worden, voor gas is dit om de twee jaar. Ketels die werken met vaste brandstoffen moeten ook jaarlijks onderhouden worden.

Het onderhoud moet gebeuren door een erkend technicus. Na de beurt overhandigt hij je een onderhouds- en verbrandingsattest. Het factuurbedrag is voor 40% fiscaal aftrekbaar.

Huurders moeten zelf zorgen voor de onderhoudsbeurt en bezorgen een duplicaat van het attest aan de eigenaar. Bij het begin van de huur vraag je aan de eigenaar een duplicaat van het attest van de laatst uitgevoerde onderhoudsbeurt. Sommige firma’s bieden onderhoudscontracten aan wat vaak voordeliger uitkomt. Vraag de technicus wel om de factuur voor onderhoud en een eventuele herstelling gescheiden te houden, een herstelling valt immers ten laste van de eigenaar.

Oudere cv-ketels

Elke ketel ouder dan 15 jaar moet een eenmalige verwarmingsaudit ondergaan. Een technicus onderzoekt de ketel en brengt advies uit over het al dan niet vervangen door een nieuwe, zuinigere ketel. In huurwoningen moet de eigenaar instaan voor deze keuring en de verwarmingsaudit.

Meer informatie over het onderhoud van centrale verwarmingsketels vind je hier.  Een handige tabel met een overzicht van de verplichtingen voor eigenaars en huurders vind je hier.

Laatst gewijzigd op: 15 januari 16